Spese condominiali di rifacimento dei balconi

QUESITO: Come devono ripartirsi le spese condominiali di rifacimento dei balconi, secondo la legge e la giurisprudenza in materia?

Al fine di rispondere al quesito in oggetto, occorre ricordare il contenuto dell'art.1125 C.C., secondo cui "le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto".

Per analogia, la giurisprudenza ormai costante ritiene applicabile ai balconi la suddetta norma.

Ebbene, per quanto concerne la piattaforma dei balconi, si configura un compossesso per l’uso esclusivo delle rispettive facce, esercitato dal condomino del piano superiore con il calpestio, e dal proprietario del piano inferiore con la maggiore comodità proveniente dalla copertura; le rispettive parti rappresentano, dunque, la prosecuzione della proprietà esclusiva di ciascun condomino, con conseguente ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione secondo i criteri del citato art. 1125 C.C., restando cioè a carico del proprietario del piano superiore il rifacimento della struttura interna, della ringhiera e del pavimento, mentre è a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto (c.d. cielino inferiore).

Quanto al sottofondo, che fa da copertura al balcone sottostante, un’altra tesi giurisprudenziale ha stabilito che, essendo il c.d. cielino inferiore parte della facciata in quanto visibile, le relative spese di manutenzione sarebbero a carico di tutti i condomini, secondo i rispettivi millesimi di proprietà (cfr. Cass. 21 gennaio 2000, n. 637).

Diverso è il discorso relativo al rivestimento del parapetto e della soletta (c.d. frontalino), ossia quell’elemento della struttura esterna del balcone destinato a garantire l’integrità architettonica dell’edificio; in tal caso, le spese di manutenzione del frontalino devono gravare su tutti i condomini, anche su chi non ha balconi, secondo i millesimi di proprietà, in quanto componente della facciata.

Tuttavia, qualora si volesse applicare al caso di specie la disciplina elaborata negli ultimi anni dalla giurisprudenza in tema di balconi c.d. “aggettanti”, ossia quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio, non troverebbe applicazione l’art. 1125 C.C.

Con la recente sentenza n. 13509 del 27 luglio 2012, la Corte di Cassazione ha infatti ribadito che i balconi aggettanti non sono considerati parte comune, dal momento che costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno o di necessaria copertura dell’edificio, sono di proprietà esclusiva del proprietario della corrispondente unità immobiliare (cfr., tra le altre, Cass. 30 luglio 2004, n. 14576; Cass. 5 gennaio 2011, n. 218 e Cass. 12 gennaio 2011, n. 587) e, addirittura, il proprietario dell’appartamento che si trova al piano inferiore non può neppure agganciare una tenda alla soletta del balcone aggettante sovrastante, a meno che non abbia il consenso del proprietario del corrispondente appartamento (cfr. Cass. 17 luglio 2007, n. 15913).

Tuttavia, anche per quanto concerne i balconi aggettanti, è pacifico che i rivestimenti del parapetto e della soletta e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si devono considerare beni comuni, dal momento che si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata (cfr. Cass. 30 luglio 2004 n. 14576; Cass. 21 gennaio 2000 n. 637; Cass. 3 agosto 1990 n. 7831).

Alla luce di quanto sopra esposto, le spese per il rifacimento del balcone devono essere così ripartite:

• per quanto attiene alla piattaforma (struttura interna, ringhiera e pavimento), spettano ad esclusivo carico del proprietario dell’unità immobiliare cui inerisce;
• per quanto attiene, invece, al c.d. cielino inferiore, spettano ad esclusivo carico del proprietario sottostante su cui insiste il balcone o, in alternativa, a tutti i condomini, anche non proprietari di balconi;
• in ogni caso, anche per balconi aggettanti, il rivestimento del parapetto e della soletta (c.d. frontalino), nonché gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore al balcone, costituendo elementi della facciata condominiale, sono a carico di tutti i condomini, anche non proprietari di balconi.

Ne deriva che, per una corretta ripartizione delle spese secondo tali criteri, il capitolato dovrà quotare separatamente le voci di spesa, differenziando la struttura dal cielino inferiore, dai frontalini.

Milano, 29 maggio 2015

 

Avv. Stefano Salvetti                                                            Avv. Luigi Colantuoni